抖来米商学院院长 李堂：我觉得8月28日（发布）的房地产相关政策，应该是我从业这20多年以来，房地产行业最重大和最深刻的变化，它可能意味着，房地产行业迎来了一个历史级的和根本性的改变，那么针对购房者相关的，主要是两个大政策。第一个就是现房销售政策，第二个就是房贷年限和还房贷的时间变了。

一、房屋销售端的新规。首先预售门槛提高，楼盘必须主体结构封顶，才能办理预售许可。购房者交的首付款、房贷全部进入监管账户，保障资金优先用于工程建设。在现房销售上，政策划分了两类项目：新拿地、还没有办建设工程规划许可证的项目，优先做现房销售；已经拿到规划许可证的在建楼盘，鼓励开发商转为现房销售。新规就是要有序推进现房销售，真正做到“所见即所得”。

抖来米商学院院长 李堂：现房销售这个事情，它其实是有一个分界线，就是工程规划许可证。原文说的是已经取得规划许可证的，鼓励现房销售。如果说还没有拿到到工程规划许可证，优先选择现房销售。工程规划许可证就是俗话说的五证中的第三个。未来新拍的地和刚拍的地，还没有取得工程规划许可证，那么就优先选择现房销售，但是“优先”到底怎么去理解，要看各地后续的跟进政策。我觉得优先和鼓励是针对已有楼盘给的一个过渡性政策，后续等到这些项目消化完以后，可能就都会过渡到现房销售了。

二、信贷端的调整主要有两大核心变化。首先延后个人住房贷款的发放时点：实行现房销售的新建住房，个人住房贷款在销售备案之后发放；实行预售的项目，个人住房贷款必须在项目竣工备案之后再发放，真正实现“能拿房、再还贷”。

抖来米商学院院长 李堂：这个是我认为最深刻的变化，因为以前购房者交完首付就得办贷款，银行就给开发商放贷了，购房者就开始还月供了。今后是，你得到了竣工备案以后，就是我们通俗讲，你得到现房了，银行才给开发商放贷，购房者也是在现房竣工以后开始还贷。

信贷端的另外一个调整是延长个人住房贷款最长期限，由此前的30年调整为最长不超过40年。该期限并非强制，具体贷款年限，由购房人和商业银行结合自身实际协商确定。

抖来米商学院院长 李堂：这个政策的出台，目的是降低购房者的月供压力，按照现在的利率，贷100万元，按照30年等额本息计算，月供大概是4200多元，如果还40年的话，月供就是3600多元，一个月能少600元左右，用时间换空间，促进行业回暖，鼓励大家购房。

当然，贷款年限拉长后，月供减少了，但总利息也会相应增加，具体怎么选，大家还是要结合自己的实际情况来定。